お役立ち情報 不動産取引に不安はつきものです。
安心してお取引していただけるように、不動産に関するさまざまな疑問にお答えします。

Q.先代から住宅用地として土地を貸しているが、 そろそろ土地を返してもらえないのか?

平成4年8月以前から土地を借りていれば旧借地法の対象となり、所有者は契約更新を拒否できず、希望すれば半永久的に土地を借り続けられます。
あらかじめ存続期間を定めない場合には建物の種類によって存続期間が定められており、木造など非堅固な建物の場合は30年(定める場合最低20年)で更新後の期間は20年、鉄骨造や鉄筋コンクリートなど堅固な建物の場合は60年(定める場合最低30年)で更新後の期間は30年となっています。

一方、平成4年の8月以降から借り始めた場合は「新借地借家法」が適用されます。新法による普通借地権では、建物の区別によらず30年となっています。普通借地権は当初の借地期間が30年(あらかじめ存続期間を定めない場合)で、1回目の更新は20年、2回目以降の更新は10年となります。ただし、普通借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失した場合で、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を再建築し、その再建築について地主の承諾がある場合には、承諾の日、または再建築の日のいずれか早い日から20年間、借地権が存続するものとされています(借地借家法第7条)。

このように、普通借地権の場合には、当初の契約で定めた借地権の存続期間によっても、建物がある以上、必ずしも契約関係が終了しないという特徴があります。

なお、契約方式については、必ずしも契約を書面でする必要はありません。

 

期間満了時に地主に正当事由がなければ、更新は可能です。借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合には、民法の原則では、借地権者が借地上の建物を取り壊して、借地を借地権設定者に返還しなければならないはずですが、それでは借地権者が借地上に投下した費用が回収できず、また、現存建物を必ず取り壊さなければならないとなると、社会経済的にも不経済であるとして、借地借家法及び旧借地法は、借地人に建物買取請求権を認めています。そして、この建物買取請求権については、借地借家法等に反していたり借地権者に不利な内容の特約は無効になるものとされております。

借地人は、借地契約において中途解約ができる特約を定めていない限り、期間の途中に借地契約を解約することはできません。

Q.土地の価格には、いくつか指標があるということですが、何がどう違うのですか?

土地の価格は、主に以下の5種類に分けられます。

①公示地価は、毎年1月1日現在の標準的な土地について、国土交通省が毎年3月に公表する更地としての価格のことです。不動産鑑定士が現地調査をおこない、土地の形状、周辺状況、駅からの距離やガス・上下水道の整備状況などを評価し、それを元に国土交通省の土地鑑定委員会から発表されます。

②基準地価は、正しくは都道府県基準地標準価格と呼びます。7月1日時点での土地価格のことです。公示価格が毎年1月1日時点の価格であるのに対して、基準地価は各都道府県による7月1日時点の土地価格の調査です。9月下旬に公表されています。

③路線価は、主要道路に面した土地に対する国税庁の評価に基づきます。相続税や贈与税の申告時に必要となる税額計算の評価に使われます。通常、公示価格の80%程度に路線価は設定されています。

④固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の算定基準となる価格です。急激な公示価格の変動がない限り、通常3年毎に評価替えが行われます。通常、公示価格の70%程度に固定資産税評価額は設定されています。

⑤実勢価格は、実際に売買取引されている価格のことです。公示価格を目安として、土地の形状や周辺環境、売買の時期や需給バランスなどの評価に加え、その地域の将来性なども総合的に考慮して評価されます。

Q.田や畑、山は売れるのか?

田や畑を売却する場合には農地法、都市計画法、その他地区条例と照らしあいながらの検討が必要です。例えば福井市の場合、市街化区域と市街化調整区域があり、市街化区域内の農地は基本、農地転用を届出すれば、売買は容易であります。市街化調整区域の農地は、農地を農地として利用することが前提であるため、売却するには色々な諸手続きをしてようやく売却が出来る区域です。鯖江、越前市、坂井市、あわら市等には市街化調整区域に代わり、農地法上の農振地区があります。農振地区の農地も基本、農地を農地として利用することが前提であるため、売却するには色々な諸手続きをし、条件クリアをしてようやく売却が出来る区域です。山に関しては、一番売却が困難です。山を売却されたい方のほとんどは自分の所有地がどこにあるのか知らないし、ましてや隣地との境界は知る由もありません。専門家に依頼し、自分の山を特定できたとしても、売却金額よりも調査費用の方が高くなる場合もありますし、運よく第三者に売却が出来ても後に境界トラブルを起こしかねません。もし隣地所有者が買ってくれる場合には、買主の言い値でも売却してしまうことが一番です。

Q.実家が空き家になっています。将来戻る予定もなく管理に負担を感じており、売却をしたいが、売れるのか?

全部が全部は売れません。後10年もすれば売却したいケースが多くなり、5件売却希望の内1件位しか成立しないであろうとの見解もあります。尚、空き家を売却出来る条件として1.立地 2.土地、建物の大きさが深く関係してきます。また、実家の売却で相談が多い、田舎の方の家は隣地の方が購入されない場合は厳しいでしょう。特に敷地とお屋敷が大きい場合は非常に難しいです。大型物件は購入希望者の多くは固定資産税を気にして購入をためらうケースが多いのです。以前、鯖江市の郊外であったのは市街地に約600坪の土地と建物総額1億円はかけたであろう築15年、延床約150坪のお屋敷が3,000万円切っての売却や、越前市ではやや郊外ですが土地約300坪築10年での豪邸を2,000万円で売却のケースが有ります。この二つのケースは建物が新しく内装が豪華でしたので買主様はそれを評価しての売買ですが、売主様の希望金額とはかなりかけ離れた金額となりました。金額にこだわらず何としても空き家を手放したいとお考えの場合は、金額を大胆に下げてネット等で募集をかけると反響がある場合も有ります。

Q.不動産売却するには手数料はいくら位必要?

不動産仲介手数料は法律で定められております。他社では物件調査手数料、看板設置費、広告費、管理費等を請求する業者もいるようですが、弊社は通常でしたら法定手数料以上は頂きません。尚、仲介手数料も弊社は成功報酬と考えているため、全ての作業の終了を見届けたのちに頂いております。

Q:不動産売却するには、先ず、何から始めればよいのか?

弊社の場合、先ず電話やメールにて事前にご予約を頂いております。その時に売却を希望されている不動産の所在地を事前にお聞きしております。所在地とは住居表示では無く、登記簿に掲載されている場所です。毎年4月に市役所税務課から固定資産課税明細書が来ると思いますが、書面の左上に〇〇 〇〇字〇〇番〇〇と表記されているのが物件の所在地になります。 お約束の日時までに出来る限り事前調査を行い、当日より良いご相談が出来るようにする為にお聞きしております。尚、弊社は福井と鯖江に拠点が有りますので、お客様のご都合の良い場所にてのご相談をとなります。

Q:親が亡くなり相続が発生しました。 何をどうしたらいいのでしょうか?

まずは死後7日以内に死亡届を提出します。年金、健康保険等の各種公的機関への手続きも必要です。特に公共料金等の引落し口座の変更、携帯電話の解約やインターネットといった月々支払いが発生している費用はできるだけ早めに解約変更手続きをしましょう。死亡保険に加入している場合は、保険会社へ保険金の請求手続きも行ってください。続いては戸籍謄本等を取得し、相続人を確定していきましょう。自宅の机の引出しや金庫といった保管場所から遺言書がないかを確認し、自宅にあった場合は自筆証書遺言なのか公正証書遺言なのでかで異なり、自筆証書遺言の遺言書の場合は未開封のまま家庭裁判所に検認手続きを依頼しましょう。自宅にない場合は、公証役場に行って「公正証書遺言検索システム」で探してみましょう。また相続財産に何があるかを把握しましょう。金融機関の通帳や各会社からの郵送物、不動産権利書、固定資産税評価証明書等を手掛かりに財産を特定していきます。

相続開始を知った日から3カ月以内(期限)に単純承認、限定承認、相続放棄を選択します。相続開始を知った日の翌日から4カ月以内(期限)に被相続人の準確定申告(所得税の申告・納付)を行います。

法定相続人同士で、故人の財産をどのように引き継ぐかを遺産分割協議にて決めていきます。(遺言書がある場合は遺言書が優先されます)

遺産分割協議が整えば、遺産分割協議書を作成し、相続財産(預貯金、有価証券、不動産等)の名義を変更・解約していきます。不動産の相続登記や相続税の申告には、遺産分割協議書が必要となります。賃料収入のある不動産については口座名義も相続人に変更する必要があります。相続財産が一定額超えるようであれば、相続税の申告・納税が必要になります。

相続税の申告・納税は相続開始を知った翌日から10ヶ月以内(期限)となっております。

ほとんどの手続きや協議は相続人全員が関わることになり、納税期限の10ヶ月はあっという間に到来しますので、段取りよく行っていく必要がございます。

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