遊休資産売却Q&A

Q:不動産売却するにはいくら位必要か?
A:不動産仲介手数料は法律で定められております。
他社では物件調査手数料、看板設置費、広告費、管理費等を請求する業者もいるようですが、弊社は通常でしたら法定手数料以上は頂きません。尚、仲介手数料も弊社は成功報酬と考えているため、全ての作業の終了を見届けたのちに頂いております。

 

Q:先ず、何から始めればよいのか?
A:弊社の場合、先ず電話やメールにて事前にご予約を頂いております。
その時に売却を希望されている不動産の所在地を事前にお聞きしております。所在地とは住居表示では無く、登記簿に掲載されている場所です。毎年4月に市役所税務課から固定資産課税明細書が来ると思いますが、書面の左上に〇〇 〇〇字〇〇番〇〇と表記されているのが物件の所在地になります。
お約束の日時までに出来る限り事前調査を行い、当日より良いご相談が出来るようにする為にお聞きしております。尚、弊社は福井と鯖江に拠点が有りますので、お客様のご都合の良い場所にてのご相談をとなります。

 

Q:相談した後の流れは?
A:様々なケースが有り、一概には申せませんが弊社の一般的な流れは
1. 価格等条件を確認し、媒介契約書を締結
2. レインズ登録(レインズとは不動産会社専用サイトで登録することにより全国の不動産会社が検索により情報を閲覧できるようになります。)
3. 弊社のホームページ掲載、必要とあればスーモやアットホーム等ポータルサイト掲載
4. 看板設置
5. 購入希望者の問合せ等の対応や購入希望者に対して各種のご相談やご提案をする。
6. 購入希望者が購入に前向きならば売買契約に向けて不動産買付交渉依頼書に署名、押印をしてもらう。借入が必要な方には銀行で事前審査を行ってもらう。
7. 不動産買付交渉依頼書に基づき売主様と条件面での交渉を行う。
8. 売買に対して売主様買主様の合意が得られた後、売買契約書及び重要事項説明書作成、売主様、買主様各々に署名押印を頂く。
9. 残金決済の日時の確定、銀行等各関係部署との調整。
10. 残金領収後、所有権移転を行い全作業終了。
以上が一般的な流れですが、不動産売却はケースバイケースとなることが多く、上記の様にスムーズにいくことは多くありません。又、売却の募集をしても直ぐには売却成立出来るとは限りません。2~3年かかることもざらです。

 

Q:実家が空き家になっているが売れるのか?
A:全部が全部は売れません。
後10年もすれば売却したいケースが多くなり、5件売却希望の内1件位しか成立しないであろうとの見解もあります。尚、空き家を売却出来る条件として1.立地 2.土地、建物の大きさが深く関係してきます。

 

Q:どの様な立地が好ましいのか?又、売りにくい場所は?
A:一番は市街地で前面道路が6M前後あり、学校や商業施設が近くにあると価格次第で早く売却できます。
逆に市街地から遠ければ遠いほど厳しくなります。又、福井市でいうと市街化調整区域という都市計画法上の線引き区域が有りますが、市街化調整区域では基本、賃貸住宅は不可ですし、売却も色々な諸手続きをしてようやく売却が出来る区域です。売却希望の方も途中で嫌気がさし、諦める方もいらっしゃいます。その他の鯖江、越前、坂井、あわら市等には市街化調整区域は有りませんが、郊外は入居希望者が少なく売却が、厳しいのが現状です。

 

Q:田舎の家は売れないのか?
A:隣地の方が購入されない場合は厳しいでしょう。
但し、金額を大胆に下げてネット等で募集をかけると反響がある場合が有ります。価格次第で売却は可能です。

 

Q:土地の大きさは?
A:60坪程度が理想です。
売りにくいのは40坪以下、若しくは90坪以上です。

 

Q:小さい土地はどうすればよいか?
A:面積が小さく間口が狭い土地はネットで募集しても反響は少ないです。
この様なケースはご近所様が購入するケ事が多いので、弊社では地道に近隣を当たっていきます。

 

Q:大きい土地はどうすればよいか?
A:場所によりけりですが、分筆して販売すればよいと思います。

 

Q:建物の大きさはどれ位が売れるのか?
A:30坪~40坪程度の物件は一番人気があります。

 

Q:敷地も屋敷も大きい場合はどうすればいいのか?
A:敷地とお屋敷が大きい場合は非常に難しいです。
大型物件は購入希望者の多くは固定資産税を気にして購入をためらうケースが多いのです。以前、鯖江であったのは市街地に約600坪の土地と建物総額1億円はかけたであろう築15年、延床約150坪のお屋敷が3,000万円切っての売却や、越前市ではやや郊外ですが土地約300坪築10年での豪邸を2,000万円で売却のケースが有ります。この二つのケースは建物が新しく内装が豪華でしたので買主様はそれを評価しての売買ですが、売主様の希望金額とはかなりかけ離れた金額となりました。

 

Q:築年数が古いと売れないのか?
A:築10年を過ぎると市場の評価は厳しくなります。
現在、福井市内や丹南地区を中心に2,000万円を切る新築建売住宅が、とても人気です。価格次第では売却可能ですので価格を抑えて募集をかけると良いでしょう。もし、希望金額が有ればその価格で一定期間募集をかけて、その後金額を検討するのも良いでしょう。

築年数が40年以上の場合は解体して更地にすると、売却出来るケースが有ります。現状、築30年以上経過した場合は中古住宅としての売却は厳しいです。先日、福井市内の人気のある場所でしたが、2件隣接している土地100坪、建物60坪くらいの同程度の物件を中古住宅として同時に募集しましたが、土地、建物が大きすぎ、又築年数も30年以上経過していた為、ともに買い手が現れず、最後は両方とも解体更地にして弊社で4区画に宅地分譲したところ、全て売却出来ました。

 

Q:田や畑は売れるのか?
A:田や畑を売却する場合には農地法、都市計画法、その他地区条例と照らしあいながらの検討が必要です。
詳しく説明したいのですが、その市町や役所担当者によっても見解が変わるケースが多く一概には言えません。先ほどは市街化調整区域の事に触れましたが、鯖江、越前市、坂井市、あわら市等には市街化調整区域に代わり、農地法上の農振地区があります。又、農振地区の規則とは別に例えば丹南地区でいえば、日野川用水土地改良区や地区土地改良組合、用水組合、農家組合等々の様々な決まり事と各市町には市町別条例もありますし且つ、年度ごとにその条例も変化していきますので、非常にややこしいのが実情です。

 

Q:山は売れるのか?
A:結論言いますと、隣地所有者に言い値で売るのが一番です。
理由はほとんどの山を売却されたい方は所有地がどこにあるのか知らないし、ましてや隣地との境界は知る由もありません。もし、運よく第三者に売却が出来ても後に境界トラブルを起こしかねません。